Uitdagingen tijdens het bouwproces 

Het bouwproces - of het nu gaat om commerciële of residentiële projecten - is inherent complex, met veel belanghebbenden, wettelijke vereisten en mogelijke vertragingen. Van het verkrijgen van de benodigde vergunningen tot het navigeren door nalevingsupgrades en het coördineren met verschillende autoriteiten, elke stap in het proces brengt unieke uitdagingen met zich mee. Om effectief door het bouwproces te navigeren, is het belangrijk om een aantal van de belangrijkste uitdagingen te begrijpen, zoals triggers voor vergunningen, variabelen die vertragingen kunnen veroorzaken en het bepalen van strategieën om het proces te stroomlijnen.

Triggers voor bouwvergunningen

Een bouwvergunning is vaak vereist voor de meeste soorten werkzaamheden aan commercieel vastgoed. Verrassend genoeg kan zelfs voor kleine werkzaamheden, zoals het vervangen van vloerbedekking in commerciële ruimtes, een vergunning nodig zijn. De belangrijkste reden hiervoor is naleving van de veiligheidsvoorschriften, met name brandveiligheid. Bij het vervangen van vloerbedekking in een commercieel gebouw moet bijvoorbeeld de brandveiligheid worden gecontroleerd en kan een bouwvergunning nodig zijn om ervoor te zorgen dat de nieuwe installatie voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften.

Voor grootschaliger werk, zoals het repareren of vernieuwen van essentiële veiligheidsmaatregelen zoals branduitgangen of alarminstallaties, is een bouwvergunning verplicht. De voorschriften voor woningen zijn echter minder streng. In de meeste gevallen is voor niet-structurele renovaties, zoals het bijwerken van de keuken of badkamer, geen vergunning nodig, tenzij het gaat om structurele veranderingen of veiligheidsmaatregelen die de algehele integriteit van het gebouw kunnen aantasten.

Triggers voor een sloopvergunning

Sloopwerkzaamheden brengen een andere reeks uitdagingen met zich mee, vooral bij het verkrijgen van vergunningen. Een sloopvergunning is vereist wanneer meer dan 50% van het volume van een gebouw wordt gesloopt of wanneer de gevel wordt aangetast. Sommige geregistreerde gebouwen surveyors hanteren een nog conservatievere benadering en interpreteren de voorschriften zodanig dat een sloopvergunning vereist is voor alle werkzaamheden waarbij structurele onderdelen die een deel van het gebouw ondersteunen, worden verwijderd.

Als een gebouw onder een overlay valt - zoals een erfgoedoverlay - wordt het verkrijgen van een sloopvergunning nog ingewikkelder. Erfgoedoverlappingen beschermen gebouwen van historisch of architectonisch belang en de sloop kan alleen doorgaan na een grondige beoordeling door de bevoegde autoriteiten, wat nog een laag complexiteit aan het proces toevoegt.

De beslissing om een bouwvergunning af te geven ligt vaak bij een geregistreerde bouwinspecteur, die het project beoordeelt op basis van de relevante regelgeving. Zelfs voor het opnieuw leggen van een dak kan bijvoorbeeld een vergunning nodig zijn om te voldoen aan moderne normen, waaronder voorschriften voor overloopafvoer en energie-efficiëntie. 

Variabelen die van invloed zijn op bouwvergunningen en de start van bouwprojecten

Verschillende externe factoren kunnen de goedkeuring van een bouwvergunning en de start van de bouw vertragen. Autoriteiten die verantwoordelijk zijn voor het beheer van overstromingsgebieden, elektriciteits-, gas-, water- en stormwatersystemen moeten het project mogelijk beoordelen voordat de bouw kan beginnen. Deze goedkeuringen kunnen twee tot 12 maanden duren. Stadsplanningsaanvragen kunnen, afhankelijk van de complexiteit van het project, nog eens drie tot 12 maanden in beslag nemen.

Andere variabelen die vertragingen kunnen veroorzaken zijn onder andere:

• Controlelijsten voor vergunningen: Een geregistreerde bouwinspecteur kan een checklist met vereiste items uitgeven, die kan variëren van 15 tot 80 items, afhankelijk van het project.
• Betrokkenheid van adviseurs: Het inschakelen van experts zoals erfgoedconsultants, brandveiligheidsingenieurs en specialisten op het gebied van civiele afwatering is essentieel om te voldoen aan verschillende voorschriften, maar kan ook leiden tot vertragingen.
• Upgrades om aan de normen te voldoen: Surveyors kan upgrades opleggen voor brandveiligheid, toegankelijkheid of energie-efficiëntie, wat zowel tijd als kosten toevoegt aan het project.
• Wegvergunningen en overlays van de gemeente: Deze kunnen één tot drie maanden aan het goedkeuringsproces toevoegen, vooral in gebieden met belangrijke planningscontroles of erfgoedoverwegingen.

Voorbeeld RFI checklist voor een bouwvergunning

Een checklist voor een verzoek om informatie (RFI) is een algemeen onderdeel van het bouwvergunningsproces. Deze checklist bevat meestal een aantal belangrijke gebieden die moeten worden aangepakt voordat het project verder kan gaan:

• Samenvatting: Een overzicht van de regelgeving en de vereisten van de National Construction Code (NCC).
• Bouwvergunning: Als het project zich in een zone bevindt waar een bouwvergunning vereist is, kan dit het proces met drie tot 12 maanden vertragen.
• Conformiteit van het gebouw: Als meer dan 50% van het gebouw wordt aangepast, moet het hele bouwwerk in overeenstemming worden gebracht met de huidige regelgeving, waarbij vaak adviseurs en extra vertragingen van één tot drie maanden nodig zijn.
• Brandveiligheid: Als het project niet voldoet aan de vereisten voor brandveiligheid, moet Fire Rescue Victoria (FRV) mogelijk worden geraadpleegd, wat nog eens twee tot drie maanden kan duren.

Stroomlijnen van het bouwvergunningsproces

Hoewel het bouwproces vol potentiële vertragingen zit, zijn er strategieën om de vergunningsfase te stroomlijnen en verstoringen tot een minimum te beperken. Enkele van deze strategieën zijn

• Stel duidelijke verwachtingen: Alle belanghebbenden moeten aan het begin van het project worden geïnformeerd over de verwachte tijdlijnen en mogelijke vertragingen.
• Schakel adviseurs vroeg in: Door surveyors, ingenieurs en erfgoedexperts vroeg in de ontwerpfase te betrekken, kunnen knelpunten later in het proces worden voorkomen.
• Coördineren met autoriteiten: Proactieve contacten met autoriteiten die verantwoordelijk zijn voor overstromingen, stormwater, elektriciteit en gassystemen tijdens de ontwerpfase kunnen vertragingen beperken.
• Vertragingen bij de gemeente beperken: Een vroegtijdige samenwerking met stedenbouwkundige adviseurs kan de goedkeuring van noodzakelijke vergunningen versnellen.
• Schakel surveyors vroeg in: Door vroeg in het proces een geregistreerde bouwinspecteur in te schakelen, kunt u de nalevingseisen identificeren voordat het project begint.

Vooruitgang 

Het bouwproces brengt tal van uitdagingen met zich mee, met name bij het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het voldoen aan verschillende wettelijke vereisten. Door duidelijke verwachtingen te stellen, vroegtijdig de juiste adviseurs in te schakelen en proactieve stappen te nemen om aan de eisen te voldoen, kan het proces echter worden gestroomlijnd. Aangezien de sector zich blijft ontwikkelen, zal het aannemen van industriebrede praktijken zoals het verlengen van vrijwaringsperioden en het vroeg betrekken van adviseurs van cruciaal belang zijn om de toenemende complexiteit van moderne bouwprojecten in goede banen te leiden. 

Hoe Sedgwick kan helpen

Het navigeren door de veranderende complexiteit van het bouwvergunningenproces vereist expertise en een vooruitziende blik, en ons gekwalificeerde en deskundige vastgoedteam is goed uitgerust om klanten door deze uitdagingen te loodsen. Met diepgaande kennis van de sector en een uitgebreid begrip van de wettelijke vereisten, zijn onze professionals bedreven in het vroegtijdig identificeren van mogelijke wegversperringen in het proces en het bieden van oplossingen op maat om deze weg te nemen. Of het nu gaat om het verkrijgen van bouwvergunningen, het beheren van nalevingsupgrades of het coördineren met consultants en autoriteiten, ons team zorgt ervoor dat projecten op schema blijven en binnen de wettelijke parameters blijven. Onze proactieve aanpak helpt klanten kostbare vertragingen te voorkomen en zorgt voor soepelere projecttijden en succesvolle resultaten in een steeds complexer wordend regelgevingslandschap.

Neem voor meer informatie contact op met het property team van Sedgwick voor grote en complexe schade: 

[email protected] Executive Adjuster, Major and Complex Loss Property Leader, Victoria/Tasmania

[email protected] Senior grote en complexe schade-expert

[email protected] Hoofd Grote en Complexe Schade, Vastgoed