Udfordringer gennem hele byggeprocessen 

Byggeprocessen - uanset om det drejer sig om erhvervs- eller boligprojekter - er i sagens natur kompleks og involverer mange interessenter, lovkrav og potentielle forsinkelser. Fra at få de nødvendige tilladelser til at navigere i opgraderinger af overensstemmelse og koordinere med forskellige myndigheder giver hvert trin i processen unikke udfordringer. For at kunne navigere effektivt i byggeprocessen er det vigtigt at forstå nogle af de vigtigste udfordringer, man står over for undervejs, f.eks. udløsende faktorer for tilladelser, variabler, der kan forårsage forsinkelser, og fastlæggelse af strategier for strømlining af processen.

Udløsende faktorer for byggetilladelser

Der kræves ofte en byggetilladelse til de fleste typer arbejde i erhvervsejendomme. Overraskende nok kan selv mindre opgaver, som f.eks. udskiftning af tæpper i erhvervslokaler, udløse behov for en tilladelse. Den primære årsag til dette er overholdelse af sikkerhed, især brandsikkerhed. Når man f.eks. udskifter gulvtæpper i en erhvervsbygning, skal brandfareklassificeringen kontrolleres, og det kan være nødvendigt med en byggetilladelse for at sikre, at den nye installation overholder brandsikkerhedsreglerne.

Ved større arbejder, som f.eks. reparation eller fornyelse af vigtige sikkerhedsforanstaltninger som brandudgange eller alarmer, er en byggetilladelse obligatorisk. Reglerne for beboelsesejendomme er dog mindre strenge. I de fleste tilfælde kræver ikke-strukturelle renoveringer, som f.eks. køkken- eller badeværelsesopdateringer, ikke tilladelse, medmindre de involverer strukturelle ændringer eller sikkerhedsforanstaltninger, der kan påvirke bygningens overordnede integritet.

Udløsende faktorer for en nedrivningstilladelse

Nedrivningsarbejde medfører en række andre udfordringer, især når der skal indhentes tilladelser. En nedrivningstilladelse er påkrævet, når mere end 50 % af en bygnings volumen rives ned, eller når facaden påvirkes. Nogle registrerede bygningssagkyndige har en endnu mere konservativ tilgang og fortolker reglerne sådan, at der kræves en nedrivningstilladelse til alt arbejde, der involverer fjernelse af konstruktionselementer, som understøtter en del af bygningen.

Hvis en bygning falder ind under et planlægningsoverlay - f.eks. et kulturarvsoverlay - bliver det endnu mere kompliceret at få en nedrivningstilladelse. Heritage overlays beskytter bygninger af historisk eller arkitektonisk betydning, og nedrivning kan kun ske efter en grundig gennemgang af de relevante myndigheder, hvilket tilføjer endnu et lag af kompleksitet til processen.

Beslutningen om at udstede en byggetilladelse ligger ofte hos en registreret bygningssagkyndig, som vurderer projektet ud fra de relevante regler. For eksempel kan selv omlægning af en bygnings tag kræve en tilladelse for at sikre overholdelse af moderne standarder, herunder regler for overløbsdræn og energieffektivitet. 

Variabler, der påvirker byggetilladelser og påbegyndelse af byggepladser

Flere eksterne faktorer kan forsinke godkendelsen af en byggetilladelse og påbegyndelsen af byggeriet. Myndigheder, der er ansvarlige for at styre oversvømmelsesområder, el-, gas-, vand- og regnvandssystemer, skal måske gennemgå projektet, før byggeriet kan gå i gang. Disse godkendelser kan tage alt fra to til 12 måneder. Ansøgninger om byplanlægning kan, afhængigt af projektets kompleksitet, tage yderligere tre til 12 måneder.

Andre variabler, der kan forårsage forsinkelser, er

• Tjeklister for tilladelser: En registreret bygningsinspektør kan udstede en tjekliste med påkrævede punkter, som kan variere fra 15 til 80 punkter, afhængigt af projektet.
• Inddragelse af konsulenter: Inddragelse af eksperter som f.eks. kulturarvskonsulenter, brandsikkerhedsingeniører og dræningsspecialister er afgørende for at sikre overholdelse af forskellige regler, men kan også føre til forsinkelser.
• Opgraderinger for at overholde reglerne: Inspektører kan kræve opgraderinger af hensyn til brandsikkerhed, tilgængelighed eller energieffektivitet, hvilket øger både tid og omkostninger for projektet.
• Vejtilladelser og kommuneoverlejringer: Disse kan forlænge godkendelsesprocessen med mellem en og tre måneder, især i områder med betydelig planlægningskontrol eller hensyn til kulturarv.

Eksempel på RFI-tjekliste for en byggetilladelse

En RFI-tjekliste (Request for Information) er en almindelig del af byggetilladelsesprocessen. Denne tjekliste indeholder typisk flere nøgleområder, som skal behandles, før projektet kan gå videre:

• Resumé: En oversigt over kravene i lovgivningen og den nationale byggekodeks (NCC).
• Planlægningstilladelse: Hvis projektet ligger i en zone, der kræver en byggetilladelse, kan det forsinke processen med tre til 12 måneder.
• Bygningsoverensstemmelse: Hvis mere end 50 % af bygningen ændres, skal hele strukturen bringes i overensstemmelse med gældende regler, hvilket ofte involverer konsulenter og yderligere forsinkelser på en til tre måneder.
• Brandsikkerhed: Hvis projektet ikke opfylder kravene til brandsikkerhed, skal Fire Rescue Victoria (FRV) muligvis konsulteres, hvilket kan tage yderligere to til tre måneder.

Effektivisering af processen for byggetilladelser

Selv om byggeprocessen er fyldt med potentielle forsinkelser, er der strategier til at strømline tilladelsesfasen og minimere forstyrrelser. Nogle af disse strategier omfatter:

• Sæt klare forventninger: Alle interessenter skal informeres om de forventede tidsfrister og potentielle forsinkelser i starten af projektet.
• Engager konsulenter tidligt: Inddragelse af landmålere, ingeniører og eksperter i kulturarv tidligt i designfasen kan forhindre flaskehalse senere i processen.
• Koordiner med myndighederne: Proaktiv kontakt med myndigheder med ansvar for oversvømmelser, regnvand, el- og gassystemer i designfasen kan reducere forsinkelser.
• Reducer kommunens forsinkelser: Tidlig inddragelse af byplanlægningskonsulenter kan hjælpe med at fremskynde godkendelsen af nødvendige tilladelser.
• Inddrag landinspektører tidligt: Hvis du inddrager en registreret bygningssagkyndig tidligt i processen, kan du identificere kravene til overholdelse, før projektet begynder.

Vi bevæger os fremad 

Byggeprocessen byder på mange udfordringer, især når man skal indhente de nødvendige tilladelser og overholde forskellige lovkrav. Men ved at opstille klare forventninger, inddrage de rigtige konsulenter tidligt og tage proaktive skridt for at overholde reglerne, kan processen strømlines. I takt med at branchen fortsætter med at udvikle sig, vil det være afgørende at indføre praksisser, der gælder for hele branchen, som f.eks. at forlænge erstatningsperioder og inddrage konsulenter tidligt i forløbet, hvis man skal kunne håndtere den stigende kompleksitet i moderne byggeprojekter. 

Hvordan Sedgwick kan hjælpe

Det kræver ekspertise og fremsynethed at navigere i den stadig mere komplekse byggetilladelsesproces, og vores kvalificerede og kompetente ejendomsteam er godt rustet til at guide kunderne gennem disse udfordringer. Med et dybt branchekendskab og en omfattende forståelse af lovkrav er vores fagfolk dygtige til at identificere potentielle forhindringer tidligt i processen og tilbyde skræddersyede løsninger til at overvinde dem. Uanset om det drejer sig om at sikre byggetilladelser, styre opgraderinger af compliance eller koordinere med konsulenter og myndigheder, sikrer vores team, at projekterne holder sig på sporet og inden for de juridiske rammer. Vores proaktive tilgang hjælper kunderne med at undgå dyre forsinkelser og sikrer mere smidige projekttidslinjer og vellykkede resultater i et stadig mere komplekst lovgivningsmæssigt landskab.

Hvis du vil vide mere, kan du kontakte Sedgwicks team for store og komplekse tab: 

[email protected] Executive Adjuster, leder af store og komplekse skader på ejendom, Victoria/Tasmanien

[email protected] Senior Major and Complex Loss Adjuster

[email protected] Chef for store og komplekse skader, ejendom